Ventas

VENTA DE SU PROPIEDAD

1.- Elija una Inmobiliaria.

Un profesional inmobiliario, le permitirá escoger la propiedad acertada a sus intereses, a precio competitivo, nuestra firma legal se ocupara de perfeccionar un contrato con la agencia para determinar: precio de venta, honorarios inmobiliaria, inventario de muebles, costes legales y otros gastos.

Documentos necesarios:

Copia escritura propiedad, último recibo de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles, antigua contribución Urbana) facturas de suministros, datos comunidad de propietarios, NIE (numero de Identificacion de extranjero) en su caso.

2.- Acuerdo en el Precio.

En esta fase el comprador tiene que pagar una señal o deposito a favor del propietario, aproximadamente dos a diez mil euros. Se acordara la fecha de la firma y entrega del 10 – 20 % asi como la fecha  de escritura y entrega del resto del precio.

El deposito sirve para sacar la propiedad del mercado hasta que el comprador, una vez realizadas las oportunas verificaciones, proceda al pago del resto del precio, con sus propios recursos o bien mediante credito hipotecario.

Si el comprador no desembolsa la totalidad del precio, perdera el deposito. Si por el contrario el vendedor no cumple con su obligacion de vender, habrá de entregar el doble del deposito en su dia recibido del comprador.

3. Firma de contrato privado:

Una vez efectuadas las verificaciones en el Registro de la Propiedad correspondiente, el comprador procedera al pago del 10- 20 % del precio mediante la firma del contrato privado de compraventa, normalmente varias semanas tras la firma del deposito.

4.- Completion.

Tras 1 – 1/5 mes y conforme acordado se procedera a la firma de la escritura publica de compraventa con su abogado ante Notario Público, recibiendo el vendedor la totalidad de fondos hasta completar el resto del precio total con entrega de llaves.

Tanto contrato privado como escritura podra firmarse mediante apoderamiento (poder notarial al letrado) sin la necesidad de comparecer del vendedor, nuestros abogados actuaran en su nombre en virtud del referido poder, que se podra formalizar en el Consulado de España en Inglaterra o ante oficina notarial.

5.- Comprador sin hipoteca.

Si el comprador dispone de fondos y el titulo del vendedor estalibre de cargas, de acurdo con la normativa española se puede completar la operacion directamente en “escritura” procediendo al pago del 100 % del precio en un sólo acto con entraga de llaves.

6.- Costes e Impuestos.-

Incremento de Renta, plusvalia & gastos legales.

El vendedor tiene que tener en cuenta, que tanto si es residente o no residente, esta sujeto al Impuesto sobre la Renta obtenida por la venta de su inmueble.

La Agencia Tributaria española establece que la compra a un no residente determinará una retencion del 3 % del precio, liquidandose por el comprador en nombre del vendedor al referido organismo.

La cuota del Impuesto Sobre la Renta sobre ganacias en la venta de bienes inmubles en la actualidad esta establecida en el 21 % de la ganacia.

La referida ganacia se reducira unicamente:

-      Gastos de Inmobiliaria.

-      Gastos de Abogado, Registrador de la Propiedad  y Notario.

-      Obras de mejora efectuadas en el inmueble e inscritos en el Registro de la Propiedad.  Formal improivements on your property fully registered.

-Usted podría estar exento ó con cuota muy baja en los siguientes casos:

- Propiedades compradas antes de 1.987.

-Usted tiene 65 años es residente a efectos fiscales en España y ha vivido en el inmueble objeto de venta mas de 3 años.

-Usted es residente fiscal en españa y reinvierte la totalidad del precio de compra en otra vivienda como primera residencia.

 

Plus valía, impuesto Municipal que grava el inceremento del valor sobre los terrenos.

La plusvalía, Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, se incrementara proporcionalmente al mayor número de años que haya usted sido propietario.

Gastos de Abogado:

La mayor parte de la transacciones de compra estan preestablecidas y no tienen por que tener problematica, algunas otras son mas complicadas y otras pocas muy complicadas. Es por lo que los gastos de abogado pueden variar, si bien podemos tomar como base 1 % del precio de compra.

Tenga en cuenta que algunos compradores pueden presionar para que un procentaje (80 %) de los gastos notariales sea pagado por el vendedor.

7.- PRECIO DECLARADO EN ESCRITURA

Si usted quiere conocer el valor que Hacienda tiene sobre su propiedad, la oficina liquidadora de su zona se lo determinara, y ello sera el precio minimo a declarar en escritura. Hacienda tiene sus propios valores (tablas) normalmente mas altos que la realidad. Toda declaracion en el precio por debajo de tales valores le asegura recibir una complementaria en la liquidacion de sus impuestos.

Incluso, si Hacienda considera que el precio declarado excede el 20 % del valor estimado le podran girar ganacia al 21 % como ibcremento en la renta.

Por ejemplo, si usted declara la venta en 90.000,00 Euros y Hacienda comprueba el valor en 120.000,00, cargaran al vendedor en concepto de incremento de renta la ganacia al 21 %.

Fue una practica muy comun en España declara en escritura muy por debajo del precio de venta real, en orden a reducir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en su caso IVA, si bien ello hoy en día se ha erradicado totalmente desde la entrade en vigor de la Ley de Prevencion y Blanqueo de Capitales.

Si Hacienda comprueba que la venta se ha efectuado a bajo precio con relacion a sus propias tablas, le notificaran liquidacion complementaria por importe del Impuesto no liquidado mas intereses.

Hoy por hoy, la mayoría de las operaciones son declaradas a precio real. Obviamente nuestro asesoramiento legal no sólo recomienda el cumplimiento escrupuloso de la Ley, sino que es absurdo “rebajar” el Impuesto de Transmisiones a la hora de la compra , para  “do0blar” en el futuro el Incremento de Renta.

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles:

El recibo del Impuesto sobre bienes Inmuebles, anual, es un importante soporte documental.

El referido recibo, muestra el Valor Catastral, oficial valor para Hacienda. Este valor en su día fue normamente mas bajo que el real si bien debido a ciertas actualizaciones , hoy se dan casos que supera el real.

Declaracion Fiscal, retencion 3 %:

ISi usted es residente fiscal no estará sujeto a la retencion referida, pero tendrá que aportar certificacion acreditativa de su residencia fiscal y que liquida sus impuestos en España.

Si usted es No Residente, y como propietario de inmueble en España debera preparar sus  4-5 últimas declaraciones 210- 214 , de cada año, a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes y en su caso Impuesto sobre el Patrimonio.

No Residentes deberían conocer que en caso de impago de los antes mencionadas impuestos y para el caso de devolucion, Hacienda retendrá la devolución a cuenta de la liquidacion de los Impuestos en su día no declarados.